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房市的逻辑决定调控逻辑
 
傅勇/文
 

今年以来的房市可谓是,一边是市场的火焰,一边是政策的海水。然而,房市调控政策不断泼出的海水,看上去并没有让楼市的火焰有所湮灭。

中国指数研究院的最新数据显示,今年整个1-9月份,全国土地市场表现火爆,包括上海在内的30个城市累计卖地近8922.85亿元,与去年同期的5292.48亿元相比,增长了68.59%,而增幅超过100%的就有14个城市,接近一半。

土地市场的火爆是楼市高位繁荣和房地产企业不差钱的印证。数据显示,三季度,开发商销售业绩再创新高,前20家开发商卖房收入高达4710 亿元。

与这两组数据相伴随的是,空前严厉的调控政策分别在今年4月和国庆前后轮番出台,中央定下基准政策后,地方进行细化和加码。

在这一切纷繁的背后,至少从2007年以来,就清晰可辨的中国房市逻辑,一直没有改变,即房价的大幅上涨必然会招来调控新政的出台,而同样确定的是,新政出台后房价停止上涨的时间不会太久,很快就又重拾升势。无论政策在出台之际看上去多么严厉,事后看总给人“空调”之感。而今年十一前后出台的新一轮政策,房价非但没有回调,反而被看作是利空暂时出尽,房市成交火爆。

深圳上海等地先后出台的调控细则,最大的一个亮点是限购。上海的措施是本外地所有家庭限新购一套住房。这个规定只涉及到增量部分,而家庭手上已有住房的多少没有影响,深圳的政策也是一样。一些家庭会产生要把政策允许的空间用足的冲动,反而刺激需求。从计划经济走过来的人都会想,越是限购的东西越要多买,提前买。

限购更好的做法是将存量住房的情况也考虑在内,并将政策长期化。比如,规定拥有两套或两套住房以上的家庭,限制新购住房,除非将手中的房子卖到少于两套,并且,宣布这一政策长期实施。这样的政策能够对存量构成压力,并形成合理的市场预期。

房价越调越高不得不引起我们对政策的反思。中国的房价涨到今天,到底是否理性,值得思考。大多数人以自己的收入或者以及社会平均收入为参照来看,动辄上千万的房价的确有些离谱。但高房价是一系列因素共同推动的结果,如果这些环境不改变,上述房市的逻辑还会持续。首先是,经济中存在大量流动性,中国的M2早已超过美国成为全球最大,但中国的GDP只是美国的1/3,在家庭层面上,中国存在着数量可观的家庭规模。其次,在增量意义上,中国经济和货币供应量的增长都将保持较快速度,还会创造出大量的富裕家庭和住房购买力。最后,中国的低利率环境是房价的重要推动力。低利率不仅诱发通胀担忧,同时也会让更多的家庭买得起房或者买得起更多的房子。并且,中国还是一个土地稀缺,并且正处城市化进程中的国家,而土地资源的利用效率在不同地区间存在巨大差异。

房市逻辑是与上述大量事实联系在一起的。房价要回到一个大多数人都能接受的平稳区间,需要相当多的条件得到满足。

当然,还不能忽视的一点是,买地收入已经成为地方财政的重要来源。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。这些收入并不是可有可无的,地方政府用这么收入更新了基础设施、公共交通,兴建保障性住房,甚至发展医疗教育等公共事业。地方政府的这些支出责任必须要有相应的财权相匹配。而这涉及到财税体制的艰难调整。

现有条件下,房市与政策的博弈逻辑似乎还难以彻底改变。但这绝不是说,房地产政策无效或者可有可无。通过有效的有段,能够抑制房价过快上涨,并为一系列决定房价的制度性改革赢得时间,也能够降低房价大幅偏离经济基本面、未来出现硬着陆的风险。

重要的是,笔者以为,既然房市的逻辑还将持续较长时间,相关政策应该从长计议并制度化,给人以稳定的预期。毕竟,房地产市场的逻辑决定着调控的逻辑。

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傅勇

傅勇

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经济学博士,毕业于复旦大学中国经济研究中心(CCES),现在上海从事宏观经济金融领域的研究工作。学术论文见于《经济研究》、《金融研究》、《管理世界》、《世界经济》、《财贸经济》、《经济学家》、《经济社会体制比较》等期刊,多篇论文被《新华文摘》、《人大复印资料》全载,担任《经济研究》、《世界经济文汇》、《南方经济》等杂志匿名审稿人,《上海金融》杂志特约评论员;上海金融法制学会会员;经济随笔短论见于《光明日报》、《解放日报》、《文汇报》等党政要刊及主要财经媒体,在《上海证券报》、《第一财经日报》、《中国经营报》等处担任专栏作者。本博客文字除明确注明转载外,均为个人观点,也仅为个人观点。 msn: fuy214@msn.com;email: fuyong214@yahoo.com.cn

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